很多房屋是违法建筑，尤其在大中城市较为突出，这类房屋并没有相关的报建手续，属于私自建造。如果将这种没有报建手续的房屋用于出租，因此也产生租赁合同纠纷的，承租人与出租人签订的租赁合同是否有效？

 

    根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

 

    从上述法律条文分析，出租人与承租人订立的房屋租赁合同，属于这两类房屋的，房屋租赁合同无效：

 

    1.房屋未取得建设工程规划许可证。意思是指，出租人在建设房屋时，完全没有取得任何的建设工程规划许可证；

 

    2.未按照建设工程规划许可证的规定建设。意思是指，出租人建设房屋时，有取得建设工程规划许可证，但超出了原来的规划许可范围，也就是不按许可证确定的范围建设。

 

    不过，出租这种违章建筑，虽然租赁合同无效，但同时给予出租人一定的补救措施，因此产生租赁合同纠纷时，出租人能在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。给予一定补救措施的目的是尽可能的鼓励交易，提高交易的效率，这也是合同法价值所在，不过从实践来看，这一规定几乎用不上，因为违章建筑很难补正。

 

    需要注意的是，很多人把没有房产证的房屋称之为违章建筑，这肯定不准确，违章建筑肯定没有房产证，但是没有房产证的房屋不一定都是违章建筑，有的房屋建设有合法的报建手续，只是暂时未取得房产证，上述法律条文也没有规定无房产证的房屋是违章建筑，只是把未报建或未依法报建的房屋叫违章建筑，因此订立的合同无效，所以要注意区分。

 

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